Lorsqu’on s’intéresse aux différents profils d’investisseurs particuliers en Thaïlande, plusieurs approches se dégagent et cet article est là pour les distinguer et les expliquer. Car si vous réfléchissez à un investissement en Thaïlande, la première chose à faire avant même de comparer différents types de biens, c’est de savoir dans quelle démarche vous vous inscrivez.
L’investissement purement locatif
Spontanément, le grand public associe la Thaïlande à la plage, au soleil, aux vacances… éventuellement à une installation pour une retraite « dorée » (plusieurs reportages télévisés ayant eu lieu sur le sujet sur des chaines nationales). Beaucoup moins songent que la Thaïlande, c’est aussi une économie, une monnaie et un marché immobilier solides, et attractifs pour les investisseurs en recherche de solutions de diversification hors de France.
Pourtant, contrairement à ce que l’on pourrait croire, la majorité des Francophones qui achètent un bien immobilier en Thaïlande ne l’achètent pas pour y habiter, mais pour le louer.
Les 4 graphiques ci-dessous comparent des indicateurs économiques fondamentaux entre la France et la Thaïlande, et sont assez révélateurs…. Avec une croissance en moyenne 3 fois supérieure à celle de la France sur les 15 dernières années, tout en maitrisant très bien son inflation (contrairement à d’autres pays en développement), un chômage inexistant et une dette publique maitrisée (sans parler de ses importantes réserves en or et devises), la Thaïlande affiche des indicateurs macroéconomiques au vert, qui expliquent grandement la solidité de sa monnaie, le Thai bahts, qui représente bel et bien une monnaie de diversification solide. Coups d’états militaires, inondations, ou même mort du Roi (si longtemps redoutée et qui ne produisit pas du tout les perturbations si souvent prédites par de nombreux « commentateurs ») ne remettant mais en question, ou seulement très momentanément, cette robustesse.
Le graphique 5 représente les arrivées touristiques en Thaïlande chaque année. Elles ne cessent de croitre, portée notamment par les touristes Chinois, dont le potentiel de croissance est encore énorme (voir Graphique 6).
Hors c’est bien sur la demande locative touristiques que s’appuient les programmes immobiliers proposant des retours locatifs garantis aux investisseurs. Ceux faisant le choix d’un investissement locatif « pur » n’occuperont jamais leur appartement. Ils sont dans une démarche voisine à celle d’un investisseur locatif en France, sauf qu’au lieu de tirer leur revenu locatif du loyer mensuel payé par un étudiant, un jeune couple ou une famille, ils perçoivent un montant fixe et garanti, quel que soit le taux d’occupation de l’appartement. Ce montant leur est versé par la société de gestion de l’immeuble dans lequel ils ont investi, société qui gère l’immeuble comme un hôtel, et tire dès lors de chaque appartement un revenu nettement supérieur que celui d’un loyer classique. L’opération est naturellement aussi profitable pour la société de gestion.
Au-delà d’une rentabilité très attractive, les propriétaires bénéficient d’une législation fiscale locale clémente (pas de taxe foncière, pas d’imposition sur la plus-value, faible imposition des revenus locatifs, pas de droits de succession…)
L’investissement locatif avec occupation personnelle (limitée)
D’autres investisseurs optent pour des programmes immobiliers offrant aussi des revenus locatifs garantis, avec en plus la possibilité d’occuper son appartement pour les vacances, pendant des durées allant de 2 à 4 semaines environ.
Cela permet de combiner rentabilité et plaisir, et peut aussi s’avérer être un calcul payant au moment de prendre une ou deux semaines de vacances en famille puisque la Thaïlande est une destination très agréable pour cela et que les programmes proposés le sont dans des destinations idéales pour les vacances…. cela permet donc d’économiser l’hébergement.
Certains vous diront qu’ils ne souhaitent pas aller en vacances au même endroit tous les ans. Qu’à cela ne tienne, il est toujours possible d’en faire profiter de la famille, des amis, ou encore, de louer le bien de manière privée sur les périodes non gérées par l’exploitant, optimisant ainsi la rentabilité du bien.
Les rentabilités offertes par ce type de programmes sont de 6 à 7% par an, net de charges, ce qui est déjà une belle rentabilité comparé à ce que l’on obtient en France aujourd’hui, où, une fois charges et impôts déduits, de nombreux propriétaires peinent à dépasser les 2 ou 3% de rentabilité nette…
Les programmes immobiliers avec gestion hôtelière, vendus sur plan à des particuliers qui jouent en quelque sorte le rôle de la banque, sont devenus un véritable modèle économique en Thaïlande et certaines sociétés se sont spécialisées sur ce créneau porteur, atteignant des tailles critiques sécurisantes pour les investisseurs. Certaines ont près de dix ans d’existence, une excellente maîtrise de leur marché et des procédures bien rodées.
L’investissement résidentiel
Au final, les personnes qui choisissent d’acheter un bien immobilier en Thaïlande pour l’occuper, que ça soit toute l’année (expatriés de longue date ou retraités) ou bien en tant que résidence secondaire (par exemple pour passer les hivers en Thaïlande) sont minoritaires… mais elles sont bien présentes et tendent à être de plus en plus nombreuses face au déclin du pouvoir d’achat et de la qualité de vie en France.
La logique d’achat est alors bien différente de celle d’un investissement locatif. Le coup de cœur remplace le raisonnement financier, le choix d’une destination à très forte fréquentation touristique, qui est un atout dans le cas d’un investissement locatif, n’est plus une priorité, au contraire, on recherchera plutôt des lieux plus authentiques, plus résidentiels. On recherchera également de l’espace, de l’intimité, un voisinage agréable, la proximité d’infrastructures commerciales, médicales ….
Au cas où les propriétaires n’occupent pas leur logement toute l’année, il est possible de faire de la location saisonnière, mais pour des périodes minimales de un mois. En effet, selon la loi Thaïlandaise, les locations de moins de 30 jours sont illégales faute de License hôtelière et la loi est appliquée.
Aussi si vous pensiez « faire fortune » en achetant un bien pas cher en Thaïlande et en le louant sur AirBandB à des touristes… il faudra repasser, vous risquez la prison ! Dans les faits, nombreux sont les propriétaires qui continuent illégalement à louer leur logement. A leurs risques et périls.