Les droits de propriété en Thaïlande

Oui. La pleine propriété d’un bien immobilier pour les étrangers, aussi appelée “Foreign Freehold”, est possible dans les immeubles d’appartements ayant la license “Condominium” et dans le respect du “Foreign Quota”. 

Dans le cadre de terrains, maisons ou immeubles d’appartements ne disposant pas de la license condominium, un étranger ne peut être titulaire d’un titre de propriété en son nom propre mais peut disposer d’un droit légal et sécurisé de jouissance sous forme d’un bail de très longue durée (30 ans renouvelable) enregistré au Land Department.

Le Land Department est l’équivalent du cadastre en France : l’agence gouvernementale responsable de la délivrance des titres de propriété foncière, de l’enregistrement des transactions immobilières en Thaïlande et des questions de topographie et de cartographie des terres. Pour des raisons de formalité et d’effet juridique, les Thaïlandais et les étrangers qui concluent des transactions immobilières (y compris des transactions portant sur des terrains, des bâtiments et des unités de condominium) en Thaïlande doivent généralement (à l’exception des baux à court terme) enregistrer les transactions auprès de cet organisme.

Un Condominium est un immeuble d’appartements ayant obtenu la “Condominium licence” avant sa construction et dont le statut juridique est dès lors régi par le “Condominium Act” (texte de loi promulgué en 1979 et qui définit la copropriété verticale en Thaïlande). Un condominium répond globalement aux mêmes règles qu’une copropriété collective en France: chaque propriétaire est pleinement propriétaire de son appartement et co-propriétaire des parties communes. Le Condominium Act définit précisément les règles de fonctionnement de la copropriété.
 
Sa révision en 1992 a ouvert aux étrangers le droit à devenir pleinement propriétaires de lots dans des condominiums, avec la condition que la surface totale des lots possédés par les étrangers dans l’immeuble soit inférieure à 49% de la surface totale des lots de l’immeuble. On appelle cela le “Foreign Quota”.

Un étranger ne peut pas être pleinement propriétaire d’un terrain en Thaïlande. Seules les personnes de nationalité thaïlandaise peuvent être titulaires d’un titre de propriété “chanote” pour une parcelle de terre. Il existe quelques exceptions –  qui impliquent des montants d’investissement importants et des procédures assez contraignantes – que nous ne développerons pas ici.

Il  est cependant possible pour un étranger d’être locataire d’un terrain pour une durée de 30 ans avec un droit enregistré au Land Department (nom du locataire inscrit au dos du titre de propriété) et ne pouvant être annulé sans l’accord des deux parties. Ce droit est légalement  renouvelable (si prévu par un contrat). D’autres droits contractuels (s’ajoutant au droit enregistré et aux renouvellements) peuvent être conclus entre le propriétaire du terrain et son locataire rendant possible entre autres la revente ou la cession des droits au bail et à ses renouvellements, parfois en prévoyant l’annulation du bail en cours et l’enregistrement d’un nouveau bail de 30 ans (“remise à zéro”) en cas de “revente”.

Dans le cas de l’achat d’une maison,  il est possible pour un étranger d’être propriétaire des murs par l’intermédiaire du permis de construire si celui-ci est délivré à son nom, ce qui constitue une sécurité supplémentaire. Une construction peut faire l’objet d’un acte de vente enregistré au cadastre. 

Faute de posséder un terrain en nom propre, un étranger peut légalement être actionnaire minoritaire et directeur d’une société qui elle peut posséder le terrain. Si cela peut représenter une solution pour des personnes ayant une réelle activité économique, la création d’une société ad hoc pour l’achat d’un terrain (avec des actionnaires thaïlandais fictifs ou “nominees”) est une pratique officiellement illégale et qu’on ne peut recommander, bien qu’elle aie été et soit encore par endroits assez largement pratiquée. Voir Qu’est-ce que l’achat en “Thai Company” ? Est-ce légal ?

Le Leasehold, généralement utilisé pour l’achat de maisons, de villas et d’appartements hors Condominium ou hors Foreign Quota, consiste à louer le terrain sur lequel est construit le bien immobilier, ou le bien immobilier lui même, pour une durée de 30 ans, renouvelable 1 ou 2 fois. La notion de “Leasehold” est comparable dans son principe à celle de bail emphytéotique .  Voir Est-il possible d’acheter un terrain ? 


Le Freehold désigne la pleine propriété, et dans le cas d’un acheteur étranger, on pourra parler de “Foreign Freehold”. Un achat en freehold vous permettra d’être le propriétaire indiscutable de votre bien. Ce type d’acquisition se fait généralement pour des immeubles en “Condominium”, et dans la limite de 49% de la surface totale de l’immeuble (Foreign Quota). Voir Qu’est-ce qu’un condominium ?

En immobilier, l’achat en “Thai Company” correspond à l’achat d’un terrain par un étranger, à travers une société thaïlandaise dont il est directeur et actionnaire minoritaire. Bien que 51% des parts doivent appartenir à des thaïlandais, le directeur peut avoir le contrôle décisionnel sur la société et donc, sur le terrain qu’elle possède.

Il est légal de détenir un terrain de cette manière, mais seulement si la société a une réelle activité et raison-d’être en dehors de l’achat du terrain. Créer une société ad hoc avec des actionnaires “fictifs” ou “silencieux” dans le seul but de posséder un terrain est illégal.