Deux systèmes d’investissement locatif
Dans le secteur de l’immobilier d’investissement locatif en Asie, on entend principalement parler de deux systèmes différents : le “rendement locatif fixe contractuel” et le “profit sharing”.
Dans les deux systèmes, l’investisseur achète un bien immobilier qui sera mis en location à la nuit et géré comme un hôtel.
Dans le système de “rendements locatifs fixes contractuels”, le promoteur verse à l’investisseur des revenus annuels fixes et définis par contrat, allant jusqu’à 10% par an du prix d’achat du bien. L’investisseur perçoit donc la même somme d’argent tous les ans.
Dans le “profit sharing”, l’investisseur et le promoteur se partagent les bénéfices réels issus de la mise en location du bien, en suivant une répartition définie par contrat, par exemple, 40% des bénéfices reviennent à l’investisseur, et 60% au promoteur (pour payer les frais de services, marketing de l’hôtel, paiement des salaires, etc…).
La rentabilité est donc variable. Elle peut être supérieure ou inférieure aux rendements fixes, en fonction notamment des taux d’occupation de l’hôtel et du prix des chambres.
COMMENT LES BÉNÉFICES SONT-ILS RÉPARTIS?
Les pourcentages qui reviennent à l’acheteur et au promoteur sont définis par contrat à l’achat du bien, et varient en fonction du projet. Un partage 40% investisseur / 60% promoteur est considéré équitable dans l’immobilier haut de gamme aux Philippines. La part du promoteur sert à couvrir les frais d’opération, qui peuvent notamment inclure :
- L’entretien du bien
- Les assurances couvrant tous dégâts à la propriété ou aux meubles
- Les taxes foncières, charges d’eau et d’électricité
- Les systèmes de réservation et services de location
- Le paiement des salaires des employés de l’hôtel
- Tous les autres frais, services nécessaires à l’exploitation de votre bien pour générer des revenus en tant que chambre d’hôtel
Cette liste est indicative et à titre d’exemple. Les frais d’opération dépendent de chaque projet/promoteur et il est important de regarder attentivement les contrats pour savoir ce qui est inclus ou non dans la part du promoteur, et s’il y a des charges additionnelles à payer.
PROFIT SHARING “INDIVIDUEL” OU “GROUPÉ”
Avant d’acheter avec ce système, il est important de s’assurer que les bénéfices soient partagés de manière équitable pour tous les investisseurs. Il vous faut savoir comment le Profit Sharing est calculé : par appartement (individuel) ou par bâtiment (groupé).
-Le Profit Sharing individuel est calculé selon la performance de votre bien uniquement. Cela peut poser un problème d’équité si le gestionnaire choisit de favoriser certains investisseurs en louant leur propriété plus que d’autres.
-Le Profit Sharing groupé est la répartition du revenu global de l’hôtel, proportionnelle à l’investissement initial de chaque propriétaire. Cela signifie que quel que soit le taux d’occupation du bien, tous les investisseurs touchent le même pourcentage de revenu, en fonction du niveau d’activité de l’hôtel en général.
EXEMPLE DU CALCUL DES RENDEMENTS
Les revenus annuels de l’hôtel sont calculés sur le prix de location à la nuit des chambres, leur taux d’occupation et les bénéfices des services comme les restaurants, SPA, activités… De ces revenus, on déduit les frais d’opérations (soit les 60% du promoteur). Ce qui nous amène aux 40% restants pour l’investisseur.
Exemple de calcul de Profit Sharing sur une villa louée à 250$ / nuit sur l’île de Palawan, Philippines. Découvrez les détails du projet sur ce lien.
Cette simulation est issue du calcul d’un gestionnaire hôtelier haut de gamme, pour un hôtel prévu pour livraison au 3e trimestre 2022, sur la base de conditions touristiques normales. Le retour sur Investissement annuel calculé est de 10%, prenant en compte un taux d’occupation moyen sur l’année, qui inclut des mois de basse et haute saison touristique.
Les rendements du Profit Sharing dépendent des taux d’occupation et sont donc variables. Aujourd’hui, investir dans un programme en Profit Sharing est une solution à prévoir sur le moyen-long terme, après le rétablissement du tourisme international.
Dans un horizon à plus court terme, de nombreux investisseurs se reposent sur des revenus locatifs fixes, contractuellement établis, auprès de promoteurs qui ont des ressources suffisamment conséquentes pour rester solides face à la crise.
COMBINER RENDEMENTS FIXES ET PROFIT SHARING
Dans l’anticipation de la réouverture des frontières et du retour du tourisme, on trouve ainsi des solutions d’investissement qui permettent la sécurité d’un rendement fixe contractuel pendant les 5 premières années. Après cette période, l’investisseur a le choix entre la mise en place du profit sharing ou le rachat contractuel du bien auprès du promoteur.
Ce système permet ainsi de “patienter” avant le retour du tourisme, et de se faire une idée du marché avant de décider si l’on souhaite ou non entrer dans un système de Profit Sharing.
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