Rentabilités locatives: comment s’y retrouver ? Alors qu’en France, dégager une rentabilité locative satisfaisante devient de plus en plus compliqué pour les propriétaires, avec des prix,
une fiscalité et des charges élevées, la Thaïlande offre des rentabilités locatives attractives. Mais comment s’y retrouver entre les différentes offres ? Faut-il privilégier la location long terme ou la location saisonnière ? Comment faire le bon choix ? Le calcul d’une rentabilité Avant tout chose, il est important de rappeler ce qu’est une rentabilité, et différencier rentabilité brute et rentabilité nette. La rentabilité brute est le montant annuel des loyers ramené au prix d’achat du bien immobilier. Pour un bien acheté 100 000 € qui vous rapporte 6 000 € de loyer/an, la rentabilité brute est de 6%. Maisil faut prendre en compte vos dépenses : frais d’agence, charges de copropriété, consommations , fiscalité. En France, les taxes foncières, d’habitation, les charges de copropriété, mais aussi toutes les petits intervention courantes (plombier, jardiner…) coutent cher et viennent diminuer les rentabilités. En Thaïlande, toutes ces dépenses sont proportionnellement moins élevées. La rentabilité nette intègre ces éléments, en déduisant du revenu locatif annuel toutes les dépenses associées au bien immobilier, pour obtenir le revenu locatif net. Ce montant rapporté au prix de revient vous donne la rentabilité locative nette. Quel niveau de rentabilité peut-on espérer en Thaïlande ? Comme partout dans le monde, le niveau de rentabilité peut varier fortement d’un bien à l’autre en fonction de l’emplacement . Les rentabilités auront tendance à être plus faibles sur des biens très centraux, ou bord de mer, surcotés à l’achat du fait de leur rareté. La surcote à l’achat est généralement plus importante que la surcote à la location en comparaison de biens légèrement plus excentrés. On constate donc souvent des rentabilités plus élevées sur des biens périphériques, mais le potentiel de valorisation pour ce type de biens est moins bon. En Thaïlande, dans les villes comme Bangkok, Pattaya, Hua Hin, Phuket pour des appartements ou des maisons offrant des standards occidentaux, loués de manière « classique » à l’année, le niveau de rentabilité nette oscille le plus souvent entre 4 et 6%. Prenons l’exemple d’un appartement 2 pièces récent de 45m2 dans l’hyper-centre de Bangkok,
- Prix d’achat acheté 6 000 000 THB (meublé)
- Location 30 000 THB/ mois (hors Internet et consommations à la charge du locataire).
- Revenu annuel brut : 360 000 THB, Rentabilité brute de 6%.
- Revenu annuel net* : 250 000 THB Rentabilité nette à 4.2%.
*Déduction : charges 21 600 THB /frais d’agence 2 mois de loyer/ dépenses courantes (entretien climatisation) et imprévues (fuite, remplacement de mobilier), Alors que penser des garanties locatives entre 7 et 10% ? On pourrait multiplier les exemples (constatés) dans différentes villes et sur différentes types de produit et montrer que dans le cas d’un produit neuf ou récent, dans une des villes citées précédemment, avec une gestion externalisée, dépasser les 6% net est difficile. Alors que penser des offres immobilières proposant des garanties locatives allant parfois jusqu’à 10% ? La première chose à savoir est que les promoteurs immobiliers proposant ce genre d’offres ont derrière eux une structure hôtelière, l’appartement que vous achetez ne sera pas loué à l’année, ni même au mois, mais à la nuit, comme une chambre d’hôtel. Nous ne sommes donc plus ici sur un appartement ou une maison loué de manière « classique » mais sur un produit conçu pour générer de la rentabilité. Bien sur le revenu nette de la société hôtelière sera supérieur à votre garantie locative, on peut bien ici parler de « win-win ». Prenons cette fois ci l’exemple d’un appartement de 30m2 à Pattaya,
- Prix d’achat 3 000 000 THB,
- Location à la nuit Brut 2 500 THB (en moyenne)
- Location à la nuit nette * 1 700 bahts.
- Revenu An 300 900 THB 177 nuits (50% de remplissage)*1700 THB
- Rentabilité nette 10%
* Déduction: Frais de réservation , d’administration, de ménage… Un hôtel bien géré en Thaïlande affiche généralement un taux de remplissage de l’ordre de 70 à 80 % /an. La structure de gestion se rémunère sur les nuits supplémentaires. Le plus important si vous optez pour ce type d’achat avec garantie locative est de bien valider la solidité de la société qui vous propose la garantie, l’expérience et la performance de la structure hôtelière, sans oublier bien sûr de considérer l’emplacement et le rapport qualité-prix de l’appartement ou de la maison que vous achetez !
