Que ce soit pour vivre en Thaïlande ou investir, acheter un bien immobilier n’est pas anodin et peut être le projet de toute une vie. C’est pourquoi avant toute chose, il faut se renseigner précisément sur les procédures, les lois et les pratiques du pays. Savoir de quoi parlent les agents immobiliers et être capable de comprendre le jargon du marché est capital pour maîtriser son investissement et ne pas tomber sur de mauvaises surprises.
Nous regroupons par catégories les termes généraux que les acheteurs rencontreront au moins une fois dans leurs démarches d’achat immobilier en Thaïlande.
Les types de propriété
Quel l’on achète pour vivre ou pour investir, il est important de prendre en compte le type de propriété que l’on peut acquérir.
– La pleine propriété (Freehold). L’acheteur est le propriétaire indiscutable du bien. Pour les étrangers, on retrouve ce type de propriété dans les immeubles en copropriété sous license Condominium. Dans le cadre du “Condominium Act” révisé en 1991, il est en effet possible pour un étranger d’acheter son appartement en pleine propriété, à condition que la part totale des lots possédés par les étrangers dans l’immeuble soit inférieure à 49% (51% restants aux Thaïlandais). On appelle cela le Foreign Quota.
– Le Leasehold. Il faut savoir qu’un étranger ne peut pas être pleinement propriétaire de la terre en Thaïlande. Pour l’achat d’une villa, il est donc courant pour le terrain de conclure un bail de 30 ans renouvelable deux fois, soit pour une durée de 90 ans, et c’est ce que l’on appelle le Leasehold. Il est en revanche possible d’être propriétaire des murs de sa maison.
– L’achat en “Thai Company”. Ce type de propriété permet à un étranger d’être propriétaire d’un terrain au nom d’une société dont il est directeur. Il est par exemple possible d’acheter une villa en “Thaï Company” pour posséder à la fois les murs et le terrain, au nom de votre entreprise. Attention cependant, la société doit être possédée à 51% par des Thaïlandais et avoir une réelle activité en dehors de la possession d’un terrain. La constitution de société ad hoc avec comme seul objectif d’acheter une propriété, bien que parfois pratiquée, n’est pas une pratique recommandée.
– Le Land Department. Le contrat de vente et le transfert de propriété doivent être enregistrés au Land Department, l’agence thaïlandaise gouvernementale qui gère les titres de propriété. Elle est l’équivalent du Cadastre en France.
Les types de biens
– Les programmes neufs (New developments). Un bien ou programme neuf (en anglais “new development”) est l’équivalent de la “Vente en l’Etat Futur d’Achèvement” (VEFA) en France. Cela consiste à acheter une maison individuelle ou un appartement en résidence sur plan, avant son achèvement. Cela se pratique beaucoup dans les grandes villes et stations balnéaires de Thaïlande, qui disposent d’un marché immobilier dynamique. En résidentiel neuf, certains promoteurs offrent une personnalisation du bien (ex: modifications de plans ou augmentation de la surface). Dans l’immobilier locatif de rendement, ce sont sur des programmes d’appartements neufs que se pratiquent les garanties locatives, qui permettent à l’acheteur de percevoir un loyer fixe établi par contrat après livraison.
– Les reventes (Resales). Les reventes sont des biens achevés qui comme leur nom l’indique, sont mises en vente par un propriétaire particulier. Une revente peut être plus ou moins chère qu’un programme neuf aux mêmes standards : tout dépend du propriétaire. Pour faire l’acquisition d’un bien en revente, il est conseillé de faire plusieurs visites et de comparer les offres pour avoir le meilleur rapport qualité / prix possible.
Les charges
– Les frais de transfert (Transfer fees). Ce sont les frais redevables pour le transfert de propriété au Land Department. Ils sont de 2% du prix de vente du bien en Freehold. En Leasehold, ce sont des frais d’enregistrement (Registration fees) de 1.1%. Il est courant de diviser équitablement ces frais à 50/50 entre l’acheteur et le vendeur.
– Les charges de copropriété (Maintenance fees). Il s’agit des charges à payer par mois pour l’entretien des parties communes. Dans le cadre d’un condominium elles se calculent par m² de l’appartement, pour l’entretien du lobby, de la piscine, de la salle de sport… Dans le cadre d’un lotissement de villas les charges se calculent par m² de terrain pour l’entretien des routes, espaces verts, club house et autres équipements communs.
Pour les programmes avec gestion hôtelière et garantie locative, l’acheteur peut parfois être exonéré des frais de maintenance, le promoteur les prenant à sa charge.
– Le fond de roulement (Sinking Fund). Le sinking fund s’applique à l’achat d’un appartement en Condominium et à la plupart des lotissements de villas. Il est calculé comme les charges de copropriété (par m²), et à payer une seule et unique fois lors de la livraison du bâtiment. Le sinking fund sert à constituer une réserve de sécurité pour couvrir les dépenses de la copropriété en cas d’imprévus ou de réparations majeures.
Comme les charges de copropriété, il arrive que le promoteur les prenne en charge dans le cas d’une gestion hôtelière.
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